机构投资者评论Institutional Investor Review：记录最杰出的投资人物与事件
出品 | 机构投资者评论 IIR综编
请尊重原创，抵制洗稿，违者必究
转载授权、商务合作等请联系后台
IIR防丢失备用公众号：IIR_Backup
2021年3月，新加坡凯德集团
（CapitaLand）
宣布业务重组，
整合旗下的投资管理和旅宿业务为“凯德投资”
（CapitaLand Investment Limited，CLI）
，并作为新的上市主体，通过介绍方式于2021年9月20日在新交所上市。
2022年下半年，凯德投资在获得国内私募基金管理人资格后
（2021年完成中基协登记）
，
一口气募集了3支人民币基金，3支基金规模共计近47亿元人民币。
今日，凯德投资又官宣成立了一支中国大数据中心发展基金
——CapitaLand China Data Centre Partners (CDCP)，
且CDCP基金已经承诺，在“大北京”
（Greater Beijing）
区域投资两个超大规模的数据中心开发项目。
项目预计于2025年完成，数据中心IT负载将超过100兆瓦（MW）
，也使得凯德在亚欧区域的数据中心组合，达到26个，数据中心资产管理规模，达到60亿新元。
这两个数据中心，将根据绿色建筑评价体系LEED
（能源与环境设计先锋认证）
的黄金标准进行设计、建造和认证，节能解决方案和举措可节省20%以上的能源
（与使用传统冷却和加热系统的其他数据中心相比）
。数据中心还将配备太阳能收集系统以及智能基础设施管理系统等，以优化和提高操作系统的能源效率。
而伴随着2月20日证监会正式启动不动产私募投资基金试点，未来，如凯德、普洛斯GLP这类从不动产私募投资基金
（"Pre-REITs"）
到公募REITs“通吃”、有开发/经营管理能力的资管方，或将成为最大的赢家。
从公募REITs试点到今日的“Pre-REITs”，不动产金融闭环框架终于构建
2月20日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金的试点工作，中基协也同步发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》
（以下简称《备案指引》）
，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策
（IIR读者可点击下方“阅读原文”，方便回顾中基协最新发布的《备案指引》全文）
。
近几年，
我国基础设施公募REITs、保障性租赁住房公募REITs的陆续试点已步入快车道。
本次不动产私募投资基金的试点启动和指引发布，范围一次性涵盖了包括“特定居住用房
（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）
、商业经营用房、基础设施项目等”领域，
正式打通了公募REITs对应的一级市场
（也常被称作“Pre-REITs”）
，不动产私募股权基金可以通过公募REITs上市退出，构成一个完整的不动产金融闭环，让整个PE圈沸腾。
早年一张解读凯德商业模式的示意图，精准地体现了整个不动产项目发展链条上的这种闭环关系。
《备案指引》中，第三条“不动产私募投资基金的投资范围”中，
第（五）点明确了“基础设施项目”的涵盖范围，正包括此次凯德投资的“数据中心”类型
：
“基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。”
而以上《备案指引》中确定的“基础设施项目”范围，也几乎完整对应了此前公募REITs试点涉及到的行业范围。
这一循环的建立，将有力促进地产行业从过去粗犷式的投资驱动模式转变为存量盘活，运营/产业驱动的生态；而对于持有“新型基础设施”类项目资产的管理人而言，则无疑是先行打开了“退出通道”，也让管理人更有动力设立基金，参与或盘活“新型基础设施”类项目资产。
凯德投资看好中国巨大的数据中心市场
回到今日官宣成立中国数据中心基金的凯德投资，其多元资产类别包括传统的购物中心、办公楼、旅宿，以及如今在加码的产业园区、工业及物流地产、以及数据中心。
就一个项目的完整周期而言，从开发，到孵化培育，再到形成稳定的现金流，注入到公募REITs释放项目成熟后价值，凯德投资会运用其自有资金、不动产私募投资基金和REITs平台来综合开展投资；通过基金管理、旅宿管理和全面的运营能力，来扩大其基金管理规模（FUM）和费用相关收益(FRE)，形成长期投资的闭环。
截至2022年9月30日，凯德投资的资产管理规模
（AUM）
约为1300亿新元
（
约合970.58亿美元，如按此数据与刚刚分拆出另类资产管理公司普洛斯资本GCP 1250亿美金
（数据统计截至2022年末）
的规模相比，尚有差距
）
，房地产基金管理规模
（FUM）
为860亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金 (REITs) 和商业信托，以及遍及亚太、欧美的约30支私募基金持有。
凯德投资在中国的资产管理规模为460亿新元，多元化投资组合包括位于五大核心城市群的一二线城市的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流园区和数据中心。
在2021年完成中基协管理人登记后，
2022年6月22日
，凯德投资官宣与国内的一家头部不动产资产管理公司合作，推出
首支人民币基金
——
7亿元
规模的中国特殊机会人民币基金I期
(China Special Situation RMB Fund (CSSRF) I)
，该基金借助中国市场的特殊机遇，以极具吸引力的价格收购了位于上海的一栋优质办公楼。
2022年11月3日
，凯德投资又官宣
两支聚焦中国商业园区的人民币基金
——
3.8亿元
人民币的CPBCF I
（中国产业园核心型人民币基金I期(China Business Park Core RMB Fund (CBPCF) I)）
和
36亿元
的CPBCF II
（中国产业园核心型人民币基金II期(China Business Park Core RMB Fund (CBPCF) II)）
，三支人民币基金规模近47亿元人民币，并相应完成三个优质商办及产业园区资产的收购，使得凯德投资旗下基金的资产管理规模增加近90亿元人民币
（2023年1月官方数据）
。
此次新成立的中国大数据中心发展基金 (CDCP)，
总承诺出资为5.3亿新元，约合超27亿元人民币
，凯德投资现有及新的全球机构投资者客户持有80%股份，凯德投资持有20%股份。
至此，在整整8个月的时间内，凯德投资设立了4支聚焦国内的基金，总规模近75亿元。
再结合我们前述，国内正在如火如荼推行试点、也正中凯德投资优势的不动产私募投资基金和公募REITs，未来凯德投资的基金设立，恐怕只会规模更大、速度更快。
凯德投资私募股权另类资产首席执行官 、同时负责凯德投资全球数据中心业务的Patrick Boocock 先生表示，
作为为全球经济提供关键数字基础设施、增长最快的新经济资产类别之一，数据中心领域提供了巨大的机会，也是凯德投资的关键战略重点。
随着对云计算、5G 技术和电子商务的需求激增，该行业迅速增长，凯德投资看见了投资者的强烈兴趣。凭借房地产方面的优势，其正在积极建设实物资产方面的能力，并积极扩展另类资产平台。CDCP基金是凯德投资继在韩国设立两个数据中心发展基金之后的第三个数据中心发展基金
（凯德投资年报显示，2021年5月在韩国设立的第二期基金KDCF2，100%资金为第三方资金）
，凯德投资很高兴能将其能力带到中国市场，并推进其成为全球主要数字基础设施参与者的愿景。
凯德投资（中国）首席执行官潘子翔
（Puah Tze Shyang）
先生表示，凯德投资的竞争优势在于其作为中国垂直整合集团的地位，拥有从项目投资源、项目开发、到倚赖强大客户网络的全方位运营能力。
凯德投资在中国管理460亿新元的资产。
凯德私募基金（数据中心）董事总经理 Michelle Lee 女士表示：
中国的数据中心市场目前是世界第二大数据中心市场，也是亚太地区最大的数据中心市场
（第一太平戴维斯报告相关数据）
，
预计到 2025 年每年增长24%
（Technavio报告预测）
，他们正在积极寻求在该领域的机会。
.jpg "山西投资集团有限公司(山西山投集团党委书记董事长简历)")
