这些成本数据，让成本控制“数据化”_常见问题

【关键词一】可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内

赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要表现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。

经验统计：提高1个百分点，建安造价节约55元/平米。

【关键词二】含钢量/含混凝土量

① 标准层、地下工程含钢量/含混凝土量：

目前住宅项目从多层到百米以内高层的地上含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右，假如钢筋的成本为4500元/t，那么标准层含钢量的成本在158元~250元左右，约占到建安成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2 ，约增加成本4~6元/m2（与钢材成本波动有关系，建安成本参下表所示）。

② 普通住宅地下室含钢量：

指标约70~150kg/m2左右，其成本的区间在300元~675元/m2，占地下建安成本的15%~30%左右；普通住宅地下室含砼量指标约0.8m3/m2~1.9m3/m2左右（地下层数越多，含砼量越低），其成本的区间在500元~1300元/m2（含模板费用），占地下建安成本的15%~40%左右，地下工程

钢筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本4~5元/m2，标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本6~7元/m2。

③车库含钢量/含混凝土量：

3.1：防抗力等级：

融创：人防按核六级考虑，常六级减20kg/㎡，核五级增加30kg/㎡；

中梁：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；

阳光城：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡，砼减0.15m3/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m3/㎡；

3.2：柱网形式

《阳光城集团住宅产品适配标准（V1.0版-2017年）》

3.3 ：车库层数、覆土厚度、层高等

覆土增加0.2米，钢含量增加3-5kg/㎡，增加0.3-0.5米，钢含量增加5-7kg/㎡；层高每增加0.1m，含钢量增加2~3KG/m2；

地下车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增2kg/㎡，砼相应调增0.02m3/㎡；非车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增3kg/㎡，砼相应调增0.03m3/㎡；

【关键词三】建筑层高

标准层层高：

据标杆房企测算，住宅标注层层高每增加每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/

㎡；混凝土含量限额可增加0.01m3/㎡；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2% ，约20~40元/m2。

【关键词四】窗地比/墙地比

① 标准层窗地比

一般房企的窗地比限制为0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算，外窗成本约91~177元/m2，假设高层建安成本为2400元/m2，外窗成本占比约4%~7.5%；若以铝合金耐火窗来测算，其单方成本比同配置节能窗贵200元，此时外窗成本占比约5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

② 标准层墙地比/门窗成本

定义：外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处，即限制外墙展开面积，约束节能设计成本，降低建安成本。

据华润地产的统计数据，大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间，其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算，窗地比每减少1m2，成本可降低5元/m2左右。

↑2019年南京市建筑门窗幕墙行业第四季度指导价↑

【关键词五】软硬景比

无论从投入产出比还是业主敏感度，景观成本都是值得的投入的成本，但是前提依然是符合定位需求，满足“成本的不均衡投入策略”，影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。

【案例】来源：米斯特黄

分级管控软硬景比例和成本限额

现状成本：

硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2 ；

优化成本：